전세 자금 피해를 예방 하기 위해 반드시 알아야 되는 상식

최근 깡통 전세 등 전세 사기 피해가 급증하고 있습니다. 임차인이 주택 점유 후 전입신고 및 확정 일자를 받아 대항력만 갖췄다고 모든 문제가 해결되지 않습니다. 우선 전세를 구하는 데 있어 피해를 예방하기 위해 가장 중요한 상식에 대해 알려드리겠습니다. 

 

 

깡통전세란

아파트나 빌라 집주인이 은행 대출을 연체하여 집이 경매에 넘어가 해당 임차인이 전세 보증금 등을 회수하지 못하여 피해가 발생하는 경우를 말합니다. 평균 매매 시세와 전세 보증금의 차이가 거의 없을 경우 피해가 발생할 수 있음을 의미합니다. 깡통전세 피해를 예방하기 위해서는 먼저 근저당권 및 경매 유찰의 기본적인 상식에 대해  알고 있어야 피해를 예방할 수 있습니다. 

 

전세 임차인 피해 사례

고의로 전세 대금 사기 행각을 벌이는 악덕 임대인도 존재하지만, 현실적으로 대부분 임대인은 현금 보유액이 없어 전세기간 만기 도래 시 임차인에게 반환해야 할 전세보증금을 현금으로 보유하고 있지 않습니다. 따라서 새로운 세입자의 전세보증금을 받아서 기존 임차인에게 반환하는 게 일반적입니다.

 

그러나 만일 임대인에게 재정적인 문제가 생기거나 해당 부동산 시세가 하락한 경우 임대인은 전세 보증금을 반환하지 않을뿐더러 기존 은행 대출도 상환하지 않고 경매로 집을 처분하고 싶은 충동이 생기게 되어 있습니다. 이럴 경우 전세 보증금을 모두 돌려받지 못하는 임차인만 피해를 감수해야 합니다. 

 

근저당 및 경매 기본 상식

우선 등기부등본상 을지란에 압류, 가압류, 근저당 등의 권리를  우선 확인합니다. 전세 세입자가 전입신고, 확정일자 받고 대항력을 갖췄다 할지라도 그러한 행위 이전에 이미 선순위 권리자가 있다면 대항력은 의미가 없어질 수도 있습니다.

 

쉽게 말해서 시세 3억 아파트 등기부 등본상 1순위 근저당권자 은행에 5,000만 원의 근저당이 잡혀있고 그 이후 그 집을 전세(2억 7천) 계약한 임차인이 대항력을 갖췄다고  가정하겠습니다. 만일 해당 아파트가 경매 넘어가면 가장 먼저 은행이 5천만 원 가져갑니다. 쉽게 계산해도 임차인은 전세 보증금을 모두 받기 어렵게 됩니다. 

 

경매의 경우 기본적으로 1-2회 유찰이 되며 경매가는 시세보다 20-30% 낮게 책정됩니다. 결국 아파트가 누군가에게 2억 1천만 원에 낙찰되었다면  1순위 근저당 금액을 제외하고도 임차인은 보증금을 전체 반환받지 못하게 됩니다. 물론 임차인이 위 아파트를 경매받는 방법도 있긴 하지만 계산적으로 재산적인 피해를 피하기는 어려운 게 현실입니다. 또한 각 지역별 전세보증금 최우선 변제 금액이 정해져 있지만 현실적으로 전세금을 모두 보장받을 수 없는 게 현실입니다.  

 

전세 자금 피해 예방법

전세 보증보험(주택 도시공사, 한국 주택금융공사, 서울보증보험)이든 뭐든 특히 빌라 같은 경우 매매가 대비 전세금이 정적한지 잘 확인해야 합니다. 빌라, 아파트의 경우라도 현재 매매되고 있는 시세에서 최악의 경우 경매로 진행될 것까지 예상해서  최소한 매매 실거래 시세의 약 70% 이상의 전세의 경우 피하는 것이 상식입니다.

 

또한 만일 등기부등본상 을지의 권리 변동(잦은 소유자 변경 및 근저당 설정, 해지 등)이 많은 경우 일단 의심해봐야 하며, 또한 계약 당시 1순위 근저당을 해지할 것을 약정하며 안심하고 계약하는 경우가 있는데 이 역시  추후 문제가 생겼을 경우 그러한 약정은 크게 도움이 되지 못한다는 사실을 인지하시기 바라며,

 

계약 이후 잔금을 치르는 시점, 등기부 등본상 변경 사항이 없는지 한 번 더 의심의 눈으로 확인해 보시기 바랍니다. 임차인이 대항력을 갖추기 전 미리 준비해 두었다가 그 짧은 시간에 새로운 대출을 받거나 매도하여  임차인을 힘들게 하는 경우도 없지 않아 종종 발생하니 이 모든 사항에 대해 유의하시어 피해가 발생하지 않길 바랍니다.